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date_published: "2025-06-17T23:06:16-03:00"
date_modified: "2026-10-21T22:30:06-03:00"
author: "SimCálculo"
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summary: "Simule um financiamento com juros fixos. Compare SAC e Price, confira as parcelas, os juros e o saldo devedor mês a mês. Informe os encargos para incluí-los no desembolso estimado. Como simular o financiamento Informe o preço do imóvel, a entrada, os juros e o…"
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# Simulador de financiamento imobiliário: SAC e Price

Simule um financiamento com juros fixos. Compare SAC e Price, confira as parcelas, os juros e o saldo devedor mês a mês. Informe os encargos para incluí-los no desembolso estimado.

Planejamento da compra

## Financiamento: SAC e Price

Compare as parcelas, os juros e a evolução da dívida com o mesmo valor financiado, taxa e prazo.

Simulação com juros fixos e saldo sem correção por TR ou IPCA. Encargos só entram pelo valor que você informar. O resultado não é CET nem proposta de crédito.

Valor do imóvel (R$)Exemplo: 350.000,00.

Entrada (R$)Deve ser menor que o preço do imóvel.

Taxa de juros (%)Use a taxa do contrato. Zero é permitido. Até seis casas decimais.

Tipo da taxa informadaAnual efetiva (% ao ano)Mensal (% ao mês)Anual nominal — capitalização mensalConfira se a taxa anual é efetiva ou nominal. CET não deve ser usado como taxa de juros.

Prazo (número de meses ou anos)Informe um número inteiro.

Unidade do prazoMesesAnosLimite técnico: 600 meses ou 50 anos. O prazo disponível depende do banco.

Encargos, custos iniciais e renda opcional

Encargos estimados (R$/mês)Estimativa constante de seguros e tarifas, somada às parcelas. Custos reais podem variar.

Custos iniciais não financiados (R$)ITBI, cartório e outras despesas pagas à vista, além da entrada.

Renda mensal líquida (R$) — opcionalMostra a relação entre a primeira parcela e a renda. Não altera os cálculos nem indica aprovação.

Comparar SAC e PricePreencher exemploLimpar

## Como simular o financiamento

Informe o preço do imóvel, a entrada, os juros e o prazo. O valor financiado é o preço menos a entrada. Os dois sistemas usam esse mesmo principal, taxa mensal e número de prestações, com o primeiro pagamento após um mês. O botão de exemplo preenche hipóteses fictícias; não consulta taxas de bancos.

## Taxa mensal, anual efetiva ou anual nominal

Selecione o tipo indicado na proposta. Para uma taxa anual efetiva, a conversão é **mensal = (1 + anual)^(1/12) − 1**. Uma taxa anual nominal com capitalização mensal é dividida por 12. Os percentuais entram nas fórmulas em forma decimal. A taxa anual efetiva equivalente também aparece na memória. Não use o CET como se fosse a taxa de juros contratual.

## Qual é a diferença entre SAC e Price?

No SAC, a amortização teórica é o principal dividido pelo número de meses. Os juros incidem sobre o saldo anterior; com juros positivos e sem correção, as prestações base diminuem. No Price, a prestação teórica é **P × i ÷ [1 − (1 + i)^(-n)]**, em que P é o principal, i é a taxa mensal e n é o prazo. A participação dos juros diminui enquanto a amortização cresce. Com juros zero, ambos dividem o principal pelo prazo.

## Encargos e desembolso total

O encargo mensal informado é uma estimativa constante, adicionada às parcelas. Custos iniciais, como ITBI e cartório, são pagos à vista e ficam fora da dívida. O desembolso total soma entrada, custos iniciais e todas as parcelas com encargos. Campos de custos com zero significam que essas despesas não foram incluídas.

## Como conferir a tabela mensal

Escolha SAC ou Price para consultar juros, amortização, prestação base, encargos, parcela total e saldo. A ferramenta calcula saldos teóricos com precisão interna e os apresenta em centavos. A amortização de cada linha é a diferença entre os saldos exibidos; juros são arredondados a centavos. Assim, as linhas somam os totais e a dívida termina em zero. A demonstração Price pode variar centavos em torno da prestação teórica. A política de arredondamento do banco pode ser diferente.

## O que esta simulação não inclui

O modelo usa juros fixos e saldo sem TR ou IPCA. Não contempla dias exatos, carência, amortização extraordinária, tarifas não informadas ou cálculo de CET. Seguros e encargos reais podem variar durante o contrato. A relação entre a primeira parcela e a renda é apenas informativa e não indica aprovação de crédito. Confira o cronograma e o custo completo na proposta da instituição.

## Referências e planejamento

A [metodologia do Banco Central para prestações fixas](https://www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/exibirMetodologiaFinanciamentoPrestacoesFixas.do?method=exibirMetodologiaFinanciamentoPrestacoesFixas) apresenta a fórmula Price. As [perguntas frequentes de habitação da CAIXA](https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/financiamento/perguntas-frequentes/Paginas/default.aspx) ajudam a entender correção do saldo, seguros e condições contratuais. Para outro tipo de comparação, veja a [calculadora de comprar à vista ou alugar](https://simcalculo.com/comprar-ou-alugar-imovel-calculadora/), que não inclui financiamento.