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title: "Simulador de ITBI: calcule o imposto"
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date_published: "2025-08-04T18:14:27-03:00"
date_modified: "2026-10-21T09:51:02-03:00"
author: "SimCálculo"
language: "pt-BR"
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summary: "Estime o ITBI da compra do imóvel, confira a alíquota utilizada e veja a memória do cálculo. Selecione a cidade, informe os valores e consulte a fonte e as observações do resultado. Como funciona a estimativa de ITBI? O ITBI é um tributo municipal relacionado…"
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# Simulador de ITBI: calcule o imposto

Estime o ITBI da compra do imóvel, confira a alíquota utilizada e veja a memória do cálculo. Selecione a cidade, informe os valores e consulte a fonte e as observações do resultado.

## Estime o ITBI e confira como o valor foi calculado


 
 

Cidade do imóvel


 

Valor do imóvel para a simulação (R$)
 
 

Informe o valor da transação para estimar. A base utilizada na guia deve ser conferida com a prefeitura.


 

Valor financiado (R$) — opcional
 

Informe apenas o financiamento da compra, sem juros ou despesas adicionais.


 

Simular redução para financiamento SFH
 

Marque somente se o contrato for SFH. A redução depende da cidade e dos limites aplicáveis. Informar financiamento não aplica desconto automaticamente.


 

Alíquota municipal (%) — opcional
 
 

Use a alíquota publicada pela prefeitura para sua operação. Sem referência municipal no cadastro, este campo será necessário. Para simular SFH, deixe-o em branco.


 


 


 

Calcular ITBILimpar


 
 

### Estimativa de ITBI


 
 

Cidade


 

Alíquota utilizada


 

Valor informado


 

ITBI estimado


 
 


 

#### Memória do cálculo


 


 


 

Esta é uma estimativa com arredondamento em centavos. Isenções, outras reduções, base de cálculo e valor final dependem da análise da operação e da guia oficial.



## Como funciona a estimativa de ITBI?

O ITBI é um tributo municipal relacionado à transmissão onerosa de imóveis. Na simulação simples, o valor informado é multiplicado pela alíquota: **ITBI estimado = valor informado × alíquota**. Por exemplo, R$ 300.000,00 a 2% resultam em uma estimativa de R$ 6.000,00.

### O valor do IPTU é a base do ITBI?

A base do ITBI não deve ser confundida automaticamente com a do IPTU. No [Tema 1.113, o STJ tratou do valor de mercado, da presunção do valor declarado e da revisão pela autoridade fiscal](https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/09032022-Base-de-calculo-do-ITBI-e-o-valor-do-imovel-transmitido-em-condicoes-normais-de-mercado--define-Primeira-Secao.aspx). Esta ferramenta não arbitra a base fiscal: aplica a alíquota ao valor informado para uma estimativa. Confira a apuração da sua operação na prefeitura.

### Quais referências foram revisadas?

Em 21/10/2026, foram conferidas as alíquotas gerais de [São Paulo (SP), de 3%](https://prefeitura.sp.gov.br/web/fazenda/w/servicos/itbi/2513), e de [Ribeirão Preto (SP), de 2%](https://www.ribeiraopreto.sp.gov.br/portal/fazenda/perguntas-frequentes), nas páginas oficiais das prefeituras. As demais referências existentes são identificadas como dados do cadastro anterior, sem revisão nesta atualização. Se não houver referência no cadastro, informe a alíquota publicada pela prefeitura.

### Como simular um financiamento SFH?

Informar um financiamento não gera desconto automaticamente. Marque a opção SFH somente se o contrato tiver esse enquadramento. A redução depende das regras do município; o resultado informa se ela foi aplicada.

Para São Paulo, os parâmetros revisados de 2026 consideram imóveis de até **R$ 725.808,00**: a alíquota de 0,5% alcança a parcela financiada de até **R$ 120.968,00**, e 3% incidem sobre o restante do valor informado, inclusive o financiamento que ultrapassar esse limite. Acima do limite de valor do imóvel, a simulação utiliza a alíquota geral. Consulte as condições na fonte municipal indicada no resultado.

### O resultado substitui a guia da prefeitura?

Não. A estimativa não reconhece automaticamente isenções, outras reduções ou condições específicas da operação. Confira a base, os documentos, os procedimentos e os prazos com a prefeitura e o cartório responsável. O simulador não emite guias nem realiza pagamentos.

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