Comprar ou alugar imóvel: compare uma compra à vista
Compare uma compra de imóvel à vista com a alternativa de alugar e investir. Ajuste os valores, inclua os custos e confira o patrimônio estimado em valores futuros e no poder de compra de hoje.
Comprar à vista ou alugar?
Compare o patrimônio projetado usando o mesmo dinheiro inicial e o mesmo orçamento mensal nos dois cenários.
As taxas preenchidas são hipóteses ilustrativas, sem atualização automática. Inclua os seus custos e ajuste os percentuais antes de comparar.
Como equilibramos a comparação: em cada mês, ambos reservam o maior custo de moradia entre aluguel e custos do proprietário. Quem gasta menos investe a diferença ao fim do mês. Quem aluga investe, no início, o preço do imóvel mais os custos da compra evitados. O modelo pressupõe renda para pagar esse orçamento de moradia.
Dados atualizados para 2026
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Como funciona a comparação
Os dois cenários começam com o mesmo capital: preço do imóvel mais as despesas iniciais da compra. Quem compra usa esse dinheiro para adquirir o imóvel e pagar os custos. Quem aluga aplica o capital que deixou de gastar.
A cada mês, o orçamento destinado à moradia é igual nos dois cenários: o maior valor entre o aluguel e os custos exclusivos do proprietário. Quem gasta menos investe a diferença no fim do mês. Esse orçamento vem da renda mensal; o aluguel não é retirado da aplicação inicial. O modelo pressupõe capacidade de pagar as despesas mensais e de investir a diferença durante todo o prazo.
Quais valores informar
- Custos iniciais: ITBI, escritura, registro e outras despesas da aquisição. Informe uma estimativa em reais; nenhuma alíquota municipal é aplicada automaticamente. Você pode usar o simulador de ITBI como apoio.
- Custos mensais do proprietário: manutenção e outras despesas que existam apenas na compra. Despesas comuns aos dois cenários não entram na diferença. Se o inquilino também pagar condomínio ou IPTU, não os atribua somente ao comprador.
- Rentabilidade: expectativa nominal anual já líquida de impostos, taxas e custos da aplicação. A calculadora não consulta a Selic atual nem aplica automaticamente uma alíquota de imposto de renda.
- Valorização, reajuste e inflação: hipóteses independentes. O aluguel e os custos mensais do proprietário são atualizados uma vez por ano, a partir do mês 13; estes últimos seguem a inflação informada.
- Custos de saída: percentual estimado para corretagem, tributos e outras despesas de uma eventual venda, calculado sobre o valor final do imóvel. A ferramenta não apura ganho de capital ou isenções. Zero significa que esses custos ficaram fora da comparação.
Fórmulas e memória do cálculo
A taxa mensal equivalente é (1 + taxa líquida anual)1/12 − 1. A cada mês, o saldo anterior das aplicações recebe o rendimento e, depois, o aporte da diferença entre as despesas. Os saldos são arredondados ao centavo mensalmente. O valor do imóvel é projetado por preço inicial × (1 + valorização anual)anos.
Na compra, o patrimônio é o valor projetado do imóvel menos os custos de saída informados, somado às aplicações acumuladas por quem compra. No aluguel, é o saldo das aplicações de quem aluga. Os custos de aquisição são pagos no início e não são descontados novamente no fim.
A comparação principal usa valores nominais nos dois lados. Para mostrar o poder de compra atual, ambos os patrimônios são divididos por (1 + inflação anual)anos. A tabela anual e a memória permitem conferir os valores utilizados, os aportes e os gastos de cada cenário.
Como interpretar o resultado
O cenário com maior patrimônio projetado depende das suas hipóteses. Altere as taxas, os custos e o prazo para observar como a conclusão muda. O primeiro mês em que a compra fica à frente não garante vantagem nos meses seguintes. A renda opcional mostra somente a relação inicial entre aluguel e renda; não altera a projeção.
Este modelo não simula financiamento, saques do capital para pagar aluguel, mudanças de imóvel, reformas extraordinárias ou aportes adicionais fora da diferença de despesas. Também não avalia crédito, capacidade futura de pagamento, liquidez ou satisfação com a moradia. Uma projeção de maior patrimônio não garante que comprar ou alugar seja a melhor decisão pessoal.
Referências para entender as premissas
A explicação do Banco Central sobre aplicações com depósitos regulares ajuda a compreender o efeito de aplicações mensais e juros compostos. Nesta ferramenta, os aportes ocorrem ao fim de cada mês, conforme o modelo explicado acima. A CVM explica a relação entre risco e retorno: a rentabilidade esperada pode ser diferente da efetivamente obtida. As referências são educativas; não fornecem nem validam as hipóteses desta simulação.