Simulador de financiamento imobiliário: SAC e Price
Simule um financiamento com juros fixos. Compare SAC e Price, confira as parcelas, os juros e o saldo devedor mês a mês. Informe os encargos para incluí-los no desembolso estimado.
Financiamento: SAC e Price
Compare as parcelas, os juros e a evolução da dívida com o mesmo valor financiado, taxa e prazo.
Simulação com juros fixos e saldo sem correção por TR ou IPCA. Encargos só entram pelo valor que você informar. O resultado não é CET nem proposta de crédito.
Dados atualizados para 2026
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Como simular o financiamento
Informe o preço do imóvel, a entrada, os juros e o prazo. O valor financiado é o preço menos a entrada. Os dois sistemas usam esse mesmo principal, taxa mensal e número de prestações, com o primeiro pagamento após um mês. O botão de exemplo preenche hipóteses fictícias; não consulta taxas de bancos.
Taxa mensal, anual efetiva ou anual nominal
Selecione o tipo indicado na proposta. Para uma taxa anual efetiva, a conversão é mensal = (1 + anual)^(1/12) − 1. Uma taxa anual nominal com capitalização mensal é dividida por 12. Os percentuais entram nas fórmulas em forma decimal. A taxa anual efetiva equivalente também aparece na memória. Não use o CET como se fosse a taxa de juros contratual.
Qual é a diferença entre SAC e Price?
No SAC, a amortização teórica é o principal dividido pelo número de meses. Os juros incidem sobre o saldo anterior; com juros positivos e sem correção, as prestações base diminuem. No Price, a prestação teórica é P × i ÷ [1 − (1 + i)^(-n)], em que P é o principal, i é a taxa mensal e n é o prazo. A participação dos juros diminui enquanto a amortização cresce. Com juros zero, ambos dividem o principal pelo prazo.
Encargos e desembolso total
O encargo mensal informado é uma estimativa constante, adicionada às parcelas. Custos iniciais, como ITBI e cartório, são pagos à vista e ficam fora da dívida. O desembolso total soma entrada, custos iniciais e todas as parcelas com encargos. Campos de custos com zero significam que essas despesas não foram incluídas.
Como conferir a tabela mensal
Escolha SAC ou Price para consultar juros, amortização, prestação base, encargos, parcela total e saldo. A ferramenta calcula saldos teóricos com precisão interna e os apresenta em centavos. A amortização de cada linha é a diferença entre os saldos exibidos; juros são arredondados a centavos. Assim, as linhas somam os totais e a dívida termina em zero. A demonstração Price pode variar centavos em torno da prestação teórica. A política de arredondamento do banco pode ser diferente.
O que esta simulação não inclui
O modelo usa juros fixos e saldo sem TR ou IPCA. Não contempla dias exatos, carência, amortização extraordinária, tarifas não informadas ou cálculo de CET. Seguros e encargos reais podem variar durante o contrato. A relação entre a primeira parcela e a renda é apenas informativa e não indica aprovação de crédito. Confira o cronograma e o custo completo na proposta da instituição.
Referências e planejamento
A metodologia do Banco Central para prestações fixas apresenta a fórmula Price. As perguntas frequentes de habitação da CAIXA ajudam a entender correção do saldo, seguros e condições contratuais. Para outro tipo de comparação, veja a calculadora de comprar à vista ou alugar, que não inclui financiamento.